2020年12月20日 星期日

【案例分享】單親媽媽買房簽約後後悔,可以解除契約嗎?



 【案例事實】

小美是我認識超過20年的好朋友,年近40的她,身材仍然保持的窈窕動人,和老公已經離婚,自己扶養一個小孩。

這次小美來找我,在律師室裡哭的死去活來,一直說這是她「離婚以來人生的最大挑戰!」還好律師室裡常備有紙巾,就是為了這種時刻使用的,我趕緊遞紙巾給小美擦擦眼淚,聽她說說,到底發生什麼事情。

原來是小美前陣子看房市在增溫,從來沒有買過房子的她,起心動念想要買房賺錢。畢竟老師們不是都有在說,要有「被動收入」,才能夠「財富自由」嗎?

沒有想到,小美買房子的速度,比上MOMO購物網血拼還快。只去看過一次房子的小美,連實價登錄都沒有查詢,就和賣家大胖簽約成交了一棟價格1200萬元的房子!

買了房子以後,才是小美提心吊膽的開始,有句話叫「患得患失」,就是在說小美這種人。房子剛成交,她馬上就在IG上宣告親朋好友,他要成為有房一族了!

但是當小美看到政府公布新的打房政策,她馬上就心慌慌,擔心房市要降溫,因為「公司法人買房變成沒有寬限期,貸款限制六成;自然人買房第三戶以上也沒有寬限期,貸款限制六成。」

小美哭哭啼啼的問我:「大鬍子律師,我不想要買這個房子了,因為我的房子被政府打房變成賠錢貨,可以和大胖解約嗎?」

【律師法律意見】 

律師最重要的工作(沒有之一),就是要說當事人不想聽的話,我對小美說明:

一、什麼狀況可以解除契約?
契約經過雙方簽署以後,要解除契約必須要有契約解除權。契約解除權一般分成兩個種類:

(一)意定解除權。(二)法定解除權。

(一)意定解除權的意思,最常看到的情形是買賣雙方重新坐下來,談出一個解除契約的條件。在小美已經簽署契約的狀況之下,最常見的情形是小美要賠償賣家大胖一筆違約金,才可以解約。這個時候可否解約的發球權,掌握在大胖手上,因為意定解除權需要雙方都同意,才有可能解除契約。只要大胖說聲「我拒絕」,小美怎麼哭都沒用。

(二)至於法定解除權,則是指法律有特別規定;或者契約有約定可以解除契約的事由。常看到的例子,例如民法規定的「瑕疵擔保責任」,如果買賣標的物有價值、品質、效用上的瑕疵(例如:凶宅、海殺屋、輻射屋),有可能可以主張要解除契約。

 

在小美的例子裡,當初要買房子簽約的時候,是小美出於自由意志下所為的決定,白話文就是,沒人拿著刀、槍逼小美簽約買房子,已經是成年人了,簽約自然要負責任,除非有上述(一)意定解除權;或(二)法定解除權,不能夠說想要解約,就解約的。

 

二、小美可以主張情事變更法則,因為政府公佈新的打房政策,要求減少買賣價金嗎?

如果對於法律稍微有瞭解的人,可能會知道民法第227之2條有規定「情事變更法則」,意思是倘若契約成立之後,發生情事變更,不是當時可以預料的,而且按照原來的法律效果顯失公平,可以要求法院增加、或減少給付。

 

在小美的案例當中,她會想要主張政府要打房,不是自己可以預料到的,要主張情事變更,買賣價金應該要從1200萬元降低下來!至少降個百分之十,120萬元也好!

 

但是(人生的重點就是但是),投資本來就有風險,沒有任何買賣是穩賺不賠的。小美在買房子的時候,就應該知道政府的政策是一直在改變的,不可能永遠都順風。人生沒有一帆風順,任何生意都會碰到順境、逆境。

換句話說,小美沒有辦法證明投資有風險,是當時「不可」預料的,自然不能拿這個來說嘴,要情事變更。更困難的是,小美還要想辦法向法院說明,如果按照原來的契約履行,對她來說是「顯失公平」。請注意,這個顯失公平不是對小美自己一個人「主觀上」而言,而是「客觀上」顯失公平。

 

法律上有一句話,說「舉證之所在,敗訴之所在」,小美如果沒有辦法證明(一)買房子時不能預期政府政策本來就一直在改變。(二)顯失公平。他打情事變更法則,要大胖降低買賣價金,就是條必敗的道路,她打這個官司敗訴可期。

 

三、賣家大胖可以怎麼做?

相較於小美,大胖可以做的事情多的是。因為小美已經和大胖簽約,發球權變成在大胖手上。大胖可以主張小美應該要繼續履行契約。同之前所說的,小美如果沒有辦法解除契約,就應該要按照原來契約繼續履行。

 

實際上在我看過的契約當中,房屋買賣契約在簽約之後,如果買家不履行契約,往往會伴隨高額的違約金。舉例來說,我曾看過一個契約的違約金,每年度違約金是18.75%。這是什麼概念呢?相當於倘若契約尾款剩下1,000萬元,買家故意不履約,一年的違約金就是1,875,000元(計算式:10,000,000×18.75%=1,875,000),實際上比18.75%違約金更高的比例,我也見過;或是有些契約中也會約定,買家(像是小美)拒絕履約不買,賣家可以沒收買家已經給付的買賣價金。

 

總結:

  1. 房子是給人住的,不是投資炒作、賺錢發財的工具。買賣房子的時候,優先考量的應該是這房子的使用方法,而不是要怎麼要靠房子發大財。
  2. 契約簽署之前,務必小心謹慎。沒有簽署契約之前,不買的人最大。簽署契約之後,不想解約的人最大。
  3. 契約簽署之後,要想解約,要看有沒有(1)意定解除權,或(2)法定解除權,如果都沒有仍然拒買,賣家有可能主張高額的違約金,或者主張要沒收已經給付的價金。

 

p.s 案例內容純屬虛構,請勿對號入座。

[延伸看下去]
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