Josh的網誌: 1月 2021

買的房子附近有墳墓、垃圾場、葬儀社等嫌惡設施，於簽約之後可以後悔不買嗎？有什麼法律上的權利可以主張呢？

快來看大鬍子律師戴家旭分享案例以及法律意見吧！

【案例事實】

廖阿姨已經年過50，生過兩個小孩的她，身材略顯發福。每次來找我，廖阿姨都會把調色盤裡面紅、藍、黃三原色，在身上穿過一輪。

「上了年紀的人，喜歡穿的花花的吧？說不定10年以後我也是醬」，我心裡想。

平常廖阿姨在菜市場買菜，買把青菜，都會凹小販要多送一把蔥。這次廖阿姨買房子，只去看過一次房，竟然就簽約下訂！

但簽約之後，廖阿姨就後悔了，覺得政府打房進行中，自己這次看走了眼，不想要買這棟房子。廖阿姨一直找理由，終於發現自己買的這棟房子，附近有墳墓。所以想要用這個理由要求解除契約，問律師：「買的房子附近有墳墓，可以解除契約嗎？」

會有這個問題，是因為內政部公佈的不動產現況說明書，規定300公尺內要記載的嫌惡設施，包含「顯而易見的私人墳墓」。

坦白說，以文山區的房子為例，300公尺內有私人墳墓的，比比皆是。究竟廖阿姨能不能以300公尺內有私人墳墓，要求解除買賣契約呢？

【法律分析】

1、房屋300公尺以內有私人墳墓，未事前告知容易被認定具有瑕疵

一樣米養百樣人，房屋附近有墳墓，會不會減損房屋的價值，其實每個人的主觀看法都不一樣。以作者為例，我根本、完全、不會在乎住家附近有沒有墳墓。為什麼呢？因為「活著的人比死人可怕」，死人不會害人，活著的人才會害人。

但是法院則傾向認為房屋附近300公尺倘若有私人墳墓，會減損房屋的價值(臺灣新竹地院108訴字第508號判決)。因為內政部規定的不動產現況說明書，要記載房屋周邊半徑300公尺範圍內之重要設施，包含市場、超級市場、學校、警察局、行政機關、體育場、醫院、飛機場、台電變電所用地、地面高壓電塔、寺廟、殯儀館、公墓、火化場、骨灰（骸）存放設施、垃圾場（掩埋場、焚化場）、顯見之私人墳墓、加油站、瓦斯行、葬儀社。

在這個狀況，房屋附近有墳墓，是會被認定有減損房屋的價值的，具有瑕疵。那麼，法律效果呢？請接著看下去。

2、 解除契約困難，減少價金較容易

倘若房屋買受人(例如廖阿姨)想要解除買賣契約，必須證明解除契約並非「顯失公平」，舉證責任在廖阿姨。解除契約若顯失公平，買受人只能請求「減少價金」(民法第359條)。

法諺有云：「舉證之所在，敗訴之所在。」在臺灣，不動產買賣都是大買賣，要買房子的人不太可能只看了一次、兩次房屋，就決定要買房子（廖阿姨是例外）。再加上300公尺內有沒有「顯而易見」的私人墳墓，如果真的是顯而易見，多去看個幾次也會發現，在這種狀況下，要主張解除契約真的很難。

廖阿姨，你就承認吧，你是買房後覺得買貴了、不划算，才想解約。並不是因為在乎附近有墳墓。

雖然解除契約這條路很難走，但是房屋的300公尺內有私人墳墓，法院傾向會請不動產估價師估價，鑑定因為附近有墳墓，導致房屋有多少價值的減損，而判決可以減少價金(參考臺灣高等法院103年度上字第1465號判決)。所以廖阿姨雖然解除契約困難，但要求減少價金，說不定是可以撈到一些便宜的。

3、 賣方得以特約排除

對於房屋的賣家來說，廖阿姨這種簽約之後不想履約的行為，實在太令人討厭了。如果你不想買，就不要簽約，不要浪費我們這麼多的時間……。

賣方為了杜絕像廖阿姨這種簽了契約不認帳的客戶，可以在買賣契約中明示嫌惡設施的所在位置(例如，哪裡有墳墓、加油站、高壓電塔)，既然契約中都已經寫明白，買方也簽名畫押了，就不能夠像文中的廖阿姨一樣，翻臉不認帳。

p.s 每個法律個案都略有不同，但差一點就會差很大。良心建議採取任何法律行動之前，像是發存證信函、律師函、告人、或被告，先諮詢過律師，降低犯錯的機會。

[延伸看下去]
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