2021年6月16日 星期三

持分房產變現金的9個獲利秘訣4.我的房子不是我的房子,共有物該如何分割?

 作者:大鬍子律師、法務助理陳厚任

[案例分享]

小美利用司法院法拍屋查詢系統,以低價向臺灣臺北地方法院標得一棟鄰近臺北101的大坪數豪宅的房地所有權二分之一的持分,原以為能靠這棟豪宅的租金讓小美的荷包滿滿。想不到事與願違,豪宅內還住有其他房地所有權人小明。

 

原來小美標得的房地所有權持分的前手是小明的大哥,原本親人間私自商量好,於父親過世後繼續居住,但小明的大哥之後將所有權持分移轉給女兒,女兒又因債務問題,所有權持分遭法院拍賣,雖然法院有通知有優先承買權的小明,即小明可以用相同的條件來優先承買,可惜小明手上沒有足夠的資金,最後只能放棄優先承買,才讓小美順利標得。

 

在上面的例子來看,小美跟小明都想繼續使用收益這棟房子,但雙方對於共有的這棟房子無法達成共識,到最後,因兩人官司的來往,使得這幢房屋閒置在那裡,兩人都無法使用。究竟兩人對於共有的這棟房屋該如何處理呢?

 

共有物分割,是以消滅共有關係為目的。而常見的共有物分割有以下方式:
(1)協議分割:共有物之分割,依全部共有人協議之方法行之。

(2)裁判分割:共有人不能協議決定分割方法,或協議後共有人拒絕配合協議分割內容時,法院會受理任一共有人的請求,以判決的方式對於共有物進行分割。

 

以案例裡面的小美與小明為例,既然雙方一直對於這棟房子的使用一直無法達成協議,按照民法第824條第2項的規定,分割之方法不能協議決定時,最後得訴請法院以裁判的方式來分割共有物。

 

至於常見的裁判分割態樣:

(1)原物分配:將共有物直接分配給各共有人,若不方便分配的部分,得將原物分配給部分共有人,並由分配到共有物的人以金錢補償未分配到的人。

(2)變價分割:把共有物的全部或部分出售,以出售後獲得的金錢分配給各共有人。

 

至於裁判分割的訴訟時間有長有短,時間長短的因素包含共有人人數、共有人的意見、土地現況、是否有人死亡、訴狀及通知書是否可送達等等一切事項有關。一旦選擇裁判分割,大概都要花上個數個月到數年不等。

 

讀到這裡,你已經學到了分割共有物的方法,也瞭解裁判分割的常見分割態樣,更知道裁判分割不是一蹴可幾的。相信以後在處理共有物,你不會再像小美與小明一樣,讓自己的房子不是自己的房子。

 

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延伸閱讀(寫作計畫)

持分房產變現金的9個獲利秘訣1.倚天劍和屠龍刀

持分房產變現金的9個獲利秘訣2.持分是什麼?夫妻登記持分2分之1會有什麼影響?

持分房產變現金的9個獲利秘訣3.公同共有是什麼?可以辦理分割嗎?

持分房產變現金的9個獲利秘訣4.我的房子不是我的房子,共有物該如何分割?

持分房產變現金的9個獲利秘訣5.土地法第34-1

持分房產變現金的9個獲利秘訣6.變價分割

持分房產變現金的9個獲利秘訣7.優先承買權

持分房產變現金的9個獲利秘訣8.強制執行

持分房產變現金的9個獲利秘訣9.談判技巧

持分房產變現金的9個獲利秘訣3.公同共有是什麼?可以辦理分割嗎?

 


[案例分享]

老李往生以後,留下3個繼承人,繼承老李在忠孝東路的大樓3棟。老李生前沒有立遺囑,3個繼承人又對於怎麼繼承遺產沒有共識,吵的不可開交。因為遺產稅要在6個月內申報,沒有報會被罰鍰,所以3個繼承人之一,只好先就老李遺留下來的遺產,去辦理「公同共有」。公同共有和分別共有,有什麼不同呢?也可以辦理分割登記嗎?

 

專有名詞,目的是為了方便專業人士溝通方便。但是卻造成了業外的民眾困擾,因為真的很難理解。

 

公同共有和分別共有,最大的不同在於「沒有」持分的概念,或者說只有「潛在持分」(潛在應有部分)的概念。關於持分,你可以先看這篇:

>>持分房產變現金的9個獲利秘訣2.持分是什麼?夫妻登記持分2分之1會有什麼影響?

 

以上面老李往生,留下3個繼承人的例子來說,這3個繼承人去做公同共有登記的時候,你會看到謄本上登記為「公同共有1分之1(重要)


如果繼承人公同共有部分被法拍,你也會看到公告上記載:「公同共有1分之1」。這個時候,如果你覺得:真是賺到了,法拍價格這麼便宜,你就大錯特錯......因為實際上買到的,只有潛在的持分3分之1而已!


在上面老李的例子,繼承人們如果要「單獨」處分他們3分之1潛在的持分,是不可以的。因為民法第828條第3項規定,如果要處分公同共有物,需要得到「全體」共有人的同意。

 

例外規定,是按照土地法第34-1條第5項準用第1項的規定,適用多數決。按照釋字第562號解釋:「共有物之應有部分,係指共有人對共有物所有權之比例,性質上與所有權並無不同。是不動產之應有部分如屬公同共有者,其讓與自得依土地法第34-1條第5項準用第1項之規定。」問題是,如果沒有辦法取得多數人的同意,怎麼辦呢?

 

山不轉路轉,解決方法是繼承人們要先把公同共有的狀態,變為「分別共有」。如果繼承人們彼此間可以談妥,就沒有問題。但如果談不妥,可以訴請法院為分割登記(民法第1164條,繼承人得隨時請求分割遺產)

 

公同共有是團難解的結,實務工作也常發生公同共有的困難。但是如果還在可以解決的階段,要趕快解決,避免留到下一代人數更多、更加困難。

 

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2021年6月1日 星期二

疫情帶來的影響2—在家工作WFH

 


因為疫情的關係,小孩沒辦法去幼兒園讀書(!),我和太太約好,我早上去辦公室,老婆下午去辦公室,這樣才能夠把豬哲時間安排好(學校已停課)。
本來以為下午在家,我可以好好辦公,沒想到......根本就不是這樣!因為通勤時間,每趟就要1個小時。從辦公室回到家中,往往已經下午2點了,然後我肚子真的很餓(下午2點已經空腹18小時),每天都叫鬍鬚張外送來吃。
邊吃午餐,邊照料豬哲在幼兒園的作業(Why?)。偶爾要和外師視訊通話,要幫豬哲放學校的視聽教材、還要帶豬哲寫作業。但這不是我的工作阿阿阿!(可以不寫作業嗎?)
可以多一些和小孩相處的時間,還有防疫期間,整個步調都慢下來,有時候是還不錯。或許我太習慣平常都在法院,或是前往法院的路上吧?太習慣戰爭的狀態,反而不能習慣步調比較緩慢的時候。
人們總希望有了疫苗,可以戰勝病毒。但人類會進化,病毒也會進化。我想,我們必須要學會怎麼和病毒共存。慢慢習慣在家工作WFH,是一種必要。危機就是轉機,仍然有人在這段時間生意強強滾。不知道你有沒有看到,龍巖股票漲好多,還有筆電生意做不完。不知道律師業在防疫期間,可以做些什麼?或許......設計新的線上課程?
最後,感謝偉大的醫療人員,沒有在前線作戰的你們,我們要在家工作也是奢侈。
#大鬍子律師

2021年5月31日 星期一

疫情帶來的影響1—法院關門


 [疫情帶來的影響1—法院關門]

說法院關門其實是誇飾法,實際上法院仍保持最低人力需求,但是開庭已經停擺一個月了。 ‧ 法院開庭停擺一個月,對律師事務所最大的衝擊,就是收入銳減。原本很多人是不見棺材不掉淚的,一定要收到法院的傳票,才會找律師。現在法院不發傳票了(!)我想每個自己開業的律師,都有吃老本的準備(OS:老本準備好了!) ‧ 相較於律師業,我想對於飲食店、小吃店的影響更為恐怖。因為現在只能外送,不能內用。對於收入的衝擊,我想更是劇烈。我們事務所樓下的素食自助餐,已經停業半個月了,想必又要繼續停止營業半個月。坦白說,我真的沒想過,會這麼懷念樓下的素食自助餐阿XD,薑黃豆腐真的好吃!(該不會吃不到了吧?) ‧ 這次疫情的衝擊,不會在短期之內消失。就算打了疫苗,也要等14天才會發生保護力(疫苗種類不一樣,天數也會不同)。我想,要有長期抗戰的心理準備,這是一場馬拉松賽跑,不會是百米賽跑。人類勢必要學會怎麼和病毒共存。 ‧ 或許有一天,我們會和子孫說:「100年前沒有中國武漢肺炎病毒的時候,我們出國是自由的......」(進擊的巨人梗)。

2021年5月29日 星期六

持分房產變現金的9個獲利秘訣2.持分是什麼?夫妻登記持分2分之1會有什麼影響?

 


[案例分享]

小錢和慧慧結婚以後,計畫共築愛巢,所以買了在台中美術館附近的透天別墅。因為小錢和慧慧各出一半的錢,所以想登記持分各為2分之1。想請問律師,持分到底是什麼?登記持分為2分之1,會有什麼影響嗎?

 

持分,其實是日治時代留下來的用語,意思和現在民法規定的「應有部分」一樣。以案例中小錢和慧慧的例子來說,持分2分之1,就是應有部分各有2分之1的意思。

 

請注意喔,這裡的持分2分之1,並「不是」指小錢和慧慧之間,就持分房產的2分之1,已經約定好各有2分之1管理的權限,這個誤會很大。持分的真正意思,是小錢和慧慧對於小到肉眼看不到的不動產分子,每個人都有2分之1

 

既然抽象到肉眼看不到的不動產分子,小錢和慧慧都有2分之1,那要怎麼管理呢?真的很困難。而且倘若小錢和慧慧結婚以後感情不睦,任何一人都可以發動共有物分割訴訟,要求將購買的美術館透天別墅,整棟法拍(變價分割)。倘若真的被法拍,共有人都有優先承購權。關於共有物分割,你可以先看這篇:

>>持分房產變現金的9個獲利秘訣1.倚天劍和屠龍刀

 

分別共有人之間,就怎麼管理自己持分的物件談不攏,是常見的事情。所以民法原則上是希望以「消滅」共有關係為原則的喔!換句話說,法律鼓勵你用持分房產變現,因為要消滅共有關係。

 

這句話很重要,值得多提幾次:

法律鼓勵你用持分房產變現!

法律鼓勵你用持分房產變現!

法律鼓勵你用持分房產變現!

 

讀到這裡,你已經學到了持分的意思,基本上和分別共有的意義相同,是抽象的存在於肉眼看不到的不動產分子之上,各共有人擁有屬於自己的持分。但是,並不是各自切割成2分之1(以小錢和慧慧的案例為例),是不是很有收獲呢?

 

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2021年5月28日 星期五

持分房產變現金的9個獲利秘訣1.倚天劍和屠龍刀


[案例分享]

蘋果日報之前報導,有個不動產投資客老王用5折的價格,買到持分4分之1的遺產,後來透過持分房產變現金的方法,樂賺500萬元(用半價500萬元買到4分之1遺產,產權歸於一後,他的那份價值1000萬元,所以樂賺500萬元)

 

你可能會很好奇,案例裡面的老王,用的「持分房產變現金」的方法,到底是什麼呢?

 

在這個年代,如果每個人都能做到的事情,往往是沒有賺頭的。但是如果別人做不到,你做的到,就有致富的機會。

 

在這篇文章,我要和你分享持分房產變現金的倚天劍(共有物分割訴訟)、和屠龍刀(土地法第34-1條多數決)

 

為什麼稱呼為倚天劍和屠龍刀呢?因為在持分變現的態樣,不會跳脫出這2種。也就是說,只要你知道共有物分割訴訟(倚天劍)、和土地法第34-1(屠龍刀),就可以行走江湖,所向無敵。正所謂:「武林至尊,寶刀屠龍。號令天下,莫敢不從。倚天不出,誰與爭鋒。」

 

1.     共有物分割訴訟(倚天劍)

訴訟的意思,就是打官司。在老王的案例裡面,一共有4個共有人,每個人持分4分之1。你想,一棟房子分成4等分,每個人都有一把鑰匙,這樣怎麼管理呢?管理起來,當然很困難。如果閒置不管,那都還好。共有人間大打出手,都有可能。

 

如果所有的房產、土地都變成共有的狀態,這些共有的不動產都不能夠發揮效用,是很浪費的。所以在民法裡面,有共有物分割訴訟這種態樣。

 

任何人只要有持分的物件,看清楚,是任何人。都可以透過共有物分割訴訟,要求要分割共有物。

 

分割的方法,有可能是將房產歸於一人所有(像案例裡面的老王)

也有可能是透過法拍程序整個賣掉(這叫變價分割訴訟,以後會專門有一篇文章談這個)

如果是土地,也有可能是像切披薩一樣,看共有人之間想要怎麼分割。

 

2.     土地法第34-1條多數決(屠龍刀)

土地法第34-1條多數決,坦白說就是多數暴力。倘若共有房產或土地,在下面2個情形之下,可以處分整筆共有不動產:

(1)人數與持分大於2分之1

(2)倘持分大於3分之2,人數可以不用計算。

 

以案例裡面的老王為例,倘若三兄弟姐妹聯合起來(加起來持分有4分之3),可以處分這筆房產,意思是說可以將全部房產一起賣掉。

 

這個時候,你可能會說:那老王不是很可憐嗎?不會的,老王有優先購買權可以購買,或者可以分4分之1的現金。這部分之後會再展開來講。

 

讀到這裡,你已經學到了持分房產變現金,最重要的兩個套路:倚天劍(共有物分割訴訟)、和屠龍刀(土地法第34-1條多數決),是不是很有收獲呢?

 

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2021年2月8日 星期一

日型人生—正念的簡單練習5:面對挫折

 

在我前面的是三名論文口試委員,其中一名口試委員蘇教授(化名),笑笑的對我說:「戴同學,你的論文還是重新寫過吧。」在臺灣大學霖澤館301教室,我的心情好像聽到自己被宣判死刑一樣。

 

對我來說,要重寫論文是晴天霹靂的,因為同樣一位蘇教授,半年前看我的論文,稱讚我的論文是:「寫得很好,掌握了法學研究的基本方法。」現在卻像關公耍大刀一樣,把我的頭給砍下來。

 

在法律圈子裡面,蘇教授是名人中的名人,只要有讀過法律系,就一定知道蘇教授的名字。你也可以說他是教授圈裡的「網紅」,不同的是網紅是用網路出名,蘇教授是靠教科書出名。這樣一位名家大儒,我們會期待他的學識與人品相符,而不會挖個洞給讓學生跳下去,現在我跳進這個洞了,不知道蘇教授有沒有意識到這件事……

 

如果半年前,蘇教授把我的論文批評的體無完膚,而不是說我好棒棒,我大可以不用找他當口試委員,一樣可以口試過關。畢竟,我不需要自己去挑戰大魔王,不是嗎?

 

像條垂死掙扎的魚,我對蘇教授說:「可是……你之前不是說我寫的很好嗎?」

蘇教授沒有回答,淡淡的說:「你就拿回去重寫吧。」

 

論文口試被當,感受就好像開臉書直播,讓人呼我兩巴掌一樣,因為學校的全部朋友,都知道我要論文口試,我要怎麼解釋我「論文口試被當」這件事情?從我進研究所以來,就沒有聽過有人論文被當掉的,大部分的人都是說:「論文口試只是一個形式……。」

 

讓事情更嚴重的,是我當時銀行存款大約只剩下34萬元,我需要立刻、馬上取得碩士文憑,回到職場工作賺錢,養活自己。

 

還記得論文口試被當以後,我穿著拖鞋、配著短褲和T-Shirt,魂不守舍的在台大圖書館附近晃阿晃。碰到學弟HollyHolly還關心我:「學長,你怎麼了?」我想我看起來,一定像是喪家之犬吧,因為我真的不知道我的下一步,要怎麼走。

 

吸氣,我覺察自己的感受。

呼氣,我放下。

 

吸氣,我覺察到我對蘇教授充滿了憤怒,他怎麼可以先誇我論文寫得很好,再把我給當掉?

呼氣,我嘗試放下……蘇教授應該不是針對我,他一直以來應該都在幹類似的事情,只是我沒有蒐集到情報而已(是我蠢)。我的心情充滿了沮喪和無奈,但是日子還是要過下去,我需要想緊急應變措施,先活下來。

 

我決定先採取緊急應變措施,回到職場找個工作,養活自己。台大的學歷,我沒有要放棄,但是先緩緩,工作一陣子存一點錢,再完成論文也不遲。畢竟沒有錢,連下一餐飯都沒有著落;就算論文沒有完成,台大沒有畢業,有工作就能活下去。

 

這個應變措施後來成功,我在工作一段時間以後,回到學校重寫論文。在重寫論文這段期間,我曾經屈辱的問指導教授:「口試委員可不可以不要找蘇教授?」指導教授說:「這樣對蘇教授不尊重……。」

 

於是乎,一年後的論文口試,仍然是同樣三位尊貴的法律界教授,只是這次,我終於勉強通過碩士論文口試,再也不用面對別人問我:「你的論文口試到底怎麼了?」

 

回想這次經驗,我所學到的,是面對挫折,有三件事情我們可以做[1](卡內基書中稱為開利方程式)

1、 拿出紙筆,寫下發生這個挫折,最壞的情況是什麼?

2、 寫下解決這個挫折的各種方式,優缺點各是什麼。想到什麼就寫什麼,沒有關係,讓你的筆寫下你的意識流。寫完之後,你會找到最佳解答是什麼。

3、 執行第2、點,最佳解答。

 

拿出紙筆寫下來,是因為可以透過書寫,釋放你的壓力。在寫作的過程當中,你也會將自己的問題組織起來,讓大腦幫你找出解決方案[2]。我發現,除了寫作,用鍵盤打字,也可以有同樣的效果。

 

我的論文口試被當掉,已經過了10年。經過這10年,我終於有勇氣把這個過程寫下來,分享給你。

 

p.s 我現在回頭看自己當初的論文,坦白說自己也覺得寫的很爛。但是蘇教授可以直接和我說,要我怎麼改,而不是先誇我寫得很好,然後再把我給當掉。你的人生一定會碰到爛人,但是不要讓這個爛人成為你生命的全部,要讓他成為過客。



[1] 這個方法,是我在卡內基的〈如何停止憂慮,開創人生〉學到的,書中稱為「開利方程式」。

[2] 參考書籍:赤羽雄二的〈零秒思考力〉。