2015年8月31日 星期一

2015法拍數量上升,瞭解法拍搶便宜!

文:戴家旭律師

最近隨著房市轉向,不斷傳出名人的豪宅被法拍,包括台北市議員吳志剛的「藍海」、名模洪曉蕾的丈夫王世均的「禾康世家」、新光董娘許嫺嫺的「瑞安傑仕堡」,都進入法拍市場被拍賣。法拍屋市場,似乎慢慢被炒熱了起來。根據蘋果日報2015年4月22日報導:〈雙北法拍屋年增1成〉,法拍屋市場隨著房價下修,數量增加,日趨活絡。
 
法拍屋是房市的反指標

當房市向上時,因為市場看多,投資客或自助用戶都好脫手,擁有的物件就比較不會進入法拍市場。相反的,現在房市長期看空,建商或投資客因為房子難賣,如果資本沒這麼雄厚,手中擁有的物件就會進入法拍市場。所以一般均認為,法拍市場是房地產的反指標,如果市場認為房地產長期看漲,法拍市場就會低靡;市場認為房地產長期看空,法拍市場就會活絡。

一拍接近市價,二拍八折,三拍六四折

法拍的價格,執行法院在一拍前一般都會請不動產估價師鑑定價格。所以一拍時,會接近市價。如果一拍流標會進入二拍,打八折。二拍流標再打八折,成為三拍的六四折。

如果三拍還賣不出去,會進入特別拍賣程序,以三拍的底價公告三個月應買。如果說一拍、二拍、三拍是比「價格」,特別拍賣程序就是比「速度」,以誰遞狀到法院比較快,決定得標者。

在這三個月期間內,債權人可以向法院聲請再減價(俗稱四拍),會以三拍的八折或九折減價。如果法拍還是賣不出去,案子就會視為撤回了。

一拍(市價)→二拍(八折)→三拍(六四折)→特拍(以三拍底價買受,比遞狀速度)

購買法拍屋前的注意事項

購買法拍前的注意事項,可以參看這篇文章:買法拍屋前六大注意事項

另外,也可以先上網瀏覽相關法拍業者,整理好的法拍物件:

成鼎官網連結:http://www.cdlaw.com.tw/modules/news/article.php?storyid=90


2015年8月26日 星期三

買法拍屋前六大注意事項



文:戴家旭律師

買法拍屋,因為二拍八折,三拍六四折,可以撿到便宜。但是在購買前和一般買房子不一樣,沒辦法進入法拍屋內部觀看,所以想購買法拍屋的朋友,務必注意下列事項:


  1. 調閱土地、建物謄本:先搞清楚法拍屋的產權,例如:共有人有幾人?建物坪數是多少?公設比例高嗎?其他共有人辦理繼承的狀況?謄本可委託代書或律師事務所,亦可自己上網調:http://www.land.nat.gov.tw/(Hinet地政系統)。
  2. 調閱地籍圖:瞭解法拍屋的位置分配。可上內政部的地籍圖資網路便民服務系統查詢,網址是:http://easymap.land.moi.gov.tw/download.html。
  3. 現場勘驗:自己到現場,瞭解法拍屋的現況。同時可以向鄰里打聽,這裡的居住環境如何?或是否適合投資?
  4. 詳閱拍賣公告:拍賣公告上,會記載法拍屋的現況。例如,內部是否有人居住?占用情形如何?是否有租賃關係?其中,最重要的是點交或不點交。意思是,點交的話法院會負責把房子交付給法拍屋的買受人。例如,由員警或書記官陪同,到法拍屋現場強制執行。至於不點交的狀況,要取得法拍屋則必須透過另外的方法,例如提起返還房屋之訴。
  5. 抵押權問題:確認拍定後抵押權是否塗銷,避免日後產權糾紛。
  6. 有無優先購買權人:拍定後若有優先購買權人,可以同一條件優先承購。優先購買權,例如共有人可主張優先承購。
全文連結:http://www.cdlaw.com.tw/modules/news/article.php?storyid=88

2015年8月19日 星期三

法拍是什麼?

文:戴家旭律師



法拍,是法院拍賣的簡稱。

法院拍賣的項目,應有盡有,包括飛機、船舶、不動產(就是法拍屋)、珠寶、股票,什麼都有,什麼都不奇怪。還有法院拍賣曾拍賣過債務人種植的青菜水果,附近鄰居都來撿便宜的例子。

國人最為熟悉的項目,是法拍屋

法拍屋之所以大家最熟,因為產權透明,很適合作為投資的工具。而且法拍屋一拍時,趨近於市價(法院會找不動產估價師估價,所以一拍會趨近市價)。二拍就會打八折,三拍又打八折(所以是六四折,0.8×0.8=0.64)。

所以我們可以說,法拍市場也是撿便宜的市場。只要你能夠找到好的標的,等到二拍、三拍,就可以找到俗又大碗的標的,便宜入市。

但是法拍屋亦有風險。最常見的,就是購買法拍屋沒有辦法像買一般房屋一樣,入內賞屋。所以,只能藉由向鄰居打聽、調房屋地籍圖、地籍謄本、親自到房屋外面觀看等方式,決定是否購買法拍屋。

2015年,隨著房地合一課稅施行,過去房屋蓋太多導致供過於求,市場將有更多的法拍屋釋出。想必對於法拍投資有興趣的朋友,都想趕快進入法拍的寶庫,好好「淘寶」一番!

成鼎好好讀全文連結:http://www.cdlaw.com.tw/modules/news/article.php?storyid=86