【案例分享】單親媽媽買房簽約後後悔，可以解除契約嗎？

 【案例事實】

小美是我認識超過20年的好朋友，年近40的她，身材仍然保持的窈窕動人，和老公已經離婚，自己扶養一個小孩。

這次小美來找我，在律師室裡哭的死去活來，一直說這是她「離婚以來人生的最大挑戰！」還好律師室裡常備有紙巾，就是為了這種時刻使用的，我趕緊遞紙巾給小美擦擦眼淚，聽她說說，到底發生什麼事情。

原來是小美前陣子看房市在增溫，從來沒有買過房子的她，起心動念想要買房賺錢。畢竟老師們不是都有在說，要有「被動收入」，才能夠「財富自由」嗎？

沒有想到，小美買房子的速度，比上MOMO購物網血拼還快。只去看過一次房子的小美，連實價登錄都沒有查詢，就和賣家大胖簽約成交了一棟價格1200萬元的房子！

買了房子以後，才是小美提心吊膽的開始，有句話叫「患得患失」，就是在說小美這種人。房子剛成交，她馬上就在IG上宣告親朋好友，他要成為有房一族了！

但是當小美看到政府公布新的打房政策，她馬上就心慌慌，擔心房市要降溫，因為「公司法人買房變成沒有寬限期，貸款限制六成；自然人買房第三戶以上也沒有寬限期，貸款限制六成。」

小美哭哭啼啼的問我：「大鬍子律師，我不想要買這個房子了，因為我的房子被政府打房變成賠錢貨，可以和大胖解約嗎？」

【律師法律意見】 

律師最重要的工作（沒有之一），就是要說當事人不想聽的話，我對小美說明：

一、什麼狀況可以解除契約？
契約經過雙方簽署以後，要解除契約必須要有契約解除權。契約解除權一般分成兩個種類：

（一）意定解除權。（二）法定解除權。

（一）意定解除權的意思，最常看到的情形是買賣雙方重新坐下來，談出一個解除契約的條件。在小美已經簽署契約的狀況之下，最常見的情形是小美要賠償賣家大胖一筆違約金，才可以解約。這個時候可否解約的發球權，掌握在大胖手上，因為意定解除權需要雙方都同意，才有可能解除契約。只要大胖說聲「我拒絕」，小美怎麼哭都沒用。

（二）至於法定解除權，則是指法律有特別規定；或者契約有約定可以解除契約的事由。常看到的例子，例如民法規定的「瑕疵擔保責任」，如果買賣標的物有價值、品質、效用上的瑕疵（例如：凶宅、海殺屋、輻射屋），有可能可以主張要解除契約。

 

在小美的例子裡，當初要買房子簽約的時候，是小美出於自由意志下所為的決定，白話文就是，沒人拿著刀、槍逼小美簽約買房子，已經是成年人了，簽約自然要負責任，除非有上述（一）意定解除權；或（二）法定解除權，不能夠說想要解約，就解約的。

 

二、小美可以主張情事變更法則，因為政府公佈新的打房政策，要求減少買賣價金嗎？

如果對於法律稍微有瞭解的人，可能會知道民法第227之2條有規定「情事變更法則」，意思是倘若契約成立之後，發生情事變更，不是當時可以預料的，而且按照原來的法律效果顯失公平，可以要求法院增加、或減少給付。

 

在小美的案例當中，她會想要主張政府要打房，不是自己可以預料到的，要主張情事變更，買賣價金應該要從1200萬元降低下來！至少降個百分之十，120萬元也好！

 

但是（人生的重點就是但是），投資本來就有風險，沒有任何買賣是穩賺不賠的。小美在買房子的時候，就應該知道政府的政策是一直在改變的，不可能永遠都順風。人生沒有一帆風順，任何生意都會碰到順境、逆境。

換句話說，小美沒有辦法證明投資有風險，是當時「不可」預料的，自然不能拿這個來說嘴，要情事變更。更困難的是，小美還要想辦法向法院說明，如果按照原來的契約履行，對她來說是「顯失公平」。請注意，這個顯失公平不是對小美自己一個人「主觀上」而言，而是「客觀上」顯失公平。

 

法律上有一句話，說「舉證之所在，敗訴之所在」，小美如果沒有辦法證明（一）買房子時不能預期政府政策本來就一直在改變。（二）顯失公平。他打情事變更法則，要大胖降低買賣價金，就是條必敗的道路，她打這個官司敗訴可期。

 

三、賣家大胖可以怎麼做？

相較於小美，大胖可以做的事情多的是。因為小美已經和大胖簽約，發球權變成在大胖手上。大胖可以主張小美應該要繼續履行契約。同之前所說的，小美如果沒有辦法解除契約，就應該要按照原來契約繼續履行。

 

實際上在我看過的契約當中，房屋買賣契約在簽約之後，如果買家不履行契約，往往會伴隨高額的違約金。舉例來說，我曾看過一個契約的違約金，每年度違約金是18.75％。這是什麼概念呢？相當於倘若契約尾款剩下1,000萬元，買家故意不履約，一年的違約金就是1,875,000元（計算式：10,000,000×18.75％＝1,875,000），實際上比18.75％違約金更高的比例，我也見過；或是有些契約中也會約定，買家（像是小美）拒絕履約不買，賣家可以沒收買家已經給付的買賣價金。

 

總結：

1. 房子是給人住的，不是投資炒作、賺錢發財的工具。買賣房子的時候，優先考量的應該是這房子的使用方法，而不是要怎麼要靠房子發大財。
2. 契約簽署之前，務必小心謹慎。沒有簽署契約之前，不買的人最大。簽署契約之後，不想解約的人最大。
3. 契約簽署之後，要想解約，要看有沒有(1)意定解除權，或(2)法定解除權，如果都沒有仍然拒買，賣家有可能主張高額的違約金，或者主張要沒收已經給付的價金。

 

p.s 案例內容純屬虛構，請勿對號入座。

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