Josh的網誌

2021年1月5日星期二

【案例分享】買房後發現附近有墳墓，可以解約嗎？

買的房子附近有墳墓、垃圾場、葬儀社等嫌惡設施，於簽約之後可以後悔不買嗎？有什麼法律上的權利可以主張呢？

快來看大鬍子律師戴家旭分享案例以及法律意見吧！

【案例事實】

廖阿姨已經年過50，生過兩個小孩的她，身材略顯發福。每次來找我，廖阿姨都會把調色盤裡面紅、藍、黃三原色，在身上穿過一輪。

「上了年紀的人，喜歡穿的花花的吧？說不定10年以後我也是醬」，我心裡想。

平常廖阿姨在菜市場買菜，買把青菜，都會凹小販要多送一把蔥。這次廖阿姨買房子，只去看過一次房，竟然就簽約下訂！

但簽約之後，廖阿姨就後悔了，覺得政府打房進行中，自己這次看走了眼，不想要買這棟房子。廖阿姨一直找理由，終於發現自己買的這棟房子，附近有墳墓。所以想要用這個理由要求解除契約，問律師：「買的房子附近有墳墓，可以解除契約嗎？」

會有這個問題，是因為內政部公佈的不動產現況說明書，規定300公尺內要記載的嫌惡設施，包含「顯而易見的私人墳墓」。

坦白說，以文山區的房子為例，300公尺內有私人墳墓的，比比皆是。究竟廖阿姨能不能以300公尺內有私人墳墓，要求解除買賣契約呢？

【法律分析】

1、房屋300公尺以內有私人墳墓，未事前告知容易被認定具有瑕疵

一樣米養百樣人，房屋附近有墳墓，會不會減損房屋的價值，其實每個人的主觀看法都不一樣。以作者為例，我根本、完全、不會在乎住家附近有沒有墳墓。為什麼呢？因為「活著的人比死人可怕」，死人不會害人，活著的人才會害人。

但是法院則傾向認為房屋附近300公尺倘若有私人墳墓，會減損房屋的價值(臺灣新竹地院108訴字第508號判決)。因為內政部規定的不動產現況說明書，要記載房屋周邊半徑300公尺範圍內之重要設施，包含市場、超級市場、學校、警察局、行政機關、體育場、醫院、飛機場、台電變電所用地、地面高壓電塔、寺廟、殯儀館、公墓、火化場、骨灰（骸）存放設施、垃圾場（掩埋場、焚化場）、顯見之私人墳墓、加油站、瓦斯行、葬儀社。

在這個狀況，房屋附近有墳墓，是會被認定有減損房屋的價值的，具有瑕疵。那麼，法律效果呢？請接著看下去。

2、 解除契約困難，減少價金較容易

倘若房屋買受人(例如廖阿姨)想要解除買賣契約，必須證明解除契約並非「顯失公平」，舉證責任在廖阿姨。解除契約若顯失公平，買受人只能請求「減少價金」(民法第359條)。

法諺有云：「舉證之所在，敗訴之所在。」在臺灣，不動產買賣都是大買賣，要買房子的人不太可能只看了一次、兩次房屋，就決定要買房子（廖阿姨是例外）。再加上300公尺內有沒有「顯而易見」的私人墳墓，如果真的是顯而易見，多去看個幾次也會發現，在這種狀況下，要主張解除契約真的很難。

廖阿姨，你就承認吧，你是買房後覺得買貴了、不划算，才想解約。並不是因為在乎附近有墳墓。

雖然解除契約這條路很難走，但是房屋的300公尺內有私人墳墓，法院傾向會請不動產估價師估價，鑑定因為附近有墳墓，導致房屋有多少價值的減損，而判決可以減少價金(參考臺灣高等法院103年度上字第1465號判決)。所以廖阿姨雖然解除契約困難，但要求減少價金，說不定是可以撈到一些便宜的。

3、 賣方得以特約排除

對於房屋的賣家來說，廖阿姨這種簽約之後不想履約的行為，實在太令人討厭了。如果你不想買，就不要簽約，不要浪費我們這麼多的時間……。

賣方為了杜絕像廖阿姨這種簽了契約不認帳的客戶，可以在買賣契約中明示嫌惡設施的所在位置(例如，哪裡有墳墓、加油站、高壓電塔)，既然契約中都已經寫明白，買方也簽名畫押了，就不能夠像文中的廖阿姨一樣，翻臉不認帳。

p.s 每個法律個案都略有不同，但差一點就會差很大。良心建議採取任何法律行動之前，像是發存證信函、律師函、告人、或被告，先諮詢過律師，降低犯錯的機會。

[延伸看下去]
→遺產繼承第一次就上手-誰是繼承人(影片)？https://youtu.be/DL3WOdt0lBk

→遺產繼承-活著的配偶先拿一半，是這樣子嗎(影片)？https://youtu.be/GJ-Zs3KIbDE

→不動產官司常見的迷思01-幫你建立正確觀念(影片)：https://youtu.be/snGLa-sSzjM

→打官司前要做好的準備-幫你提高勝率02(影片)：https://youtu.be/Ngdy6FtJksI

→房東的法寶律師教你不再為房客困擾03(影片)：https://www.youtube.com/watch?v=z35jukYGFn0

→ 印章在不知情的狀況下被拿去簽發本票借錢，該怎麼辦？
https://www.cdlaw.com.tw/modules/news/ ... .php?storyid=317&uid=
→房子在不知情的狀況下被抵押借錢，甚至被拍賣，該怎麼辦？
https://www.cdlaw.com.tw/modules/news/ ... .php?storyid=302&uid=
→與他人共有不動產，想要變現但該如何處理？
https://www.cdlaw.com.tw/modules/news/ ... .php?storyid=274&uid=
→房子出租給房客，房客不僅欠租而且到期都不返還房屋該怎麼辦？
https://www.cdlaw.com.tw/modules/news/ ... .php?storyid=273&uid=

→單親媽媽買房簽約後後悔，可以解除契約嗎？

https://www.cdlaw.com.tw/modules/news/article.php?storyid=390

2020年12月21日星期一

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2020年12月20日星期日

【案例分享】單親媽媽買房簽約後後悔，可以解除契約嗎？

【案例事實】

小美是我認識超過20年的好朋友，年近40的她，身材仍然保持的窈窕動人，和老公已經離婚，自己扶養一個小孩。

這次小美來找我，在律師室裡哭的死去活來，一直說這是她「離婚以來人生的最大挑戰！」還好律師室裡常備有紙巾，就是為了這種時刻使用的，我趕緊遞紙巾給小美擦擦眼淚，聽她說說，到底發生什麼事情。

原來是小美前陣子看房市在增溫，從來沒有買過房子的她，起心動念想要買房賺錢。畢竟老師們不是都有在說，要有「被動收入」，才能夠「財富自由」嗎？

沒有想到，小美買房子的速度，比上MOMO購物網血拼還快。只去看過一次房子的小美，連實價登錄都沒有查詢，就和賣家大胖簽約成交了一棟價格1200萬元的房子！

買了房子以後，才是小美提心吊膽的開始，有句話叫「患得患失」，就是在說小美這種人。房子剛成交，她馬上就在IG上宣告親朋好友，他要成為有房一族了！

但是當小美看到政府公布新的打房政策，她馬上就心慌慌，擔心房市要降溫，因為「公司法人買房變成沒有寬限期，貸款限制六成；自然人買房第三戶以上也沒有寬限期，貸款限制六成。」

小美哭哭啼啼的問我：「大鬍子律師，我不想要買這個房子了，因為我的房子被政府打房變成賠錢貨，可以和大胖解約嗎？」

【律師法律意見】

律師最重要的工作（沒有之一），就是要說當事人不想聽的話，我對小美說明：

一、什麼狀況可以解除契約？
契約經過雙方簽署以後，要解除契約必須要有契約解除權。契約解除權一般分成兩個種類：

（一）意定解除權。（二）法定解除權。

（一）意定解除權的意思，最常看到的情形是買賣雙方重新坐下來，談出一個解除契約的條件。在小美已經簽署契約的狀況之下，最常見的情形是小美要賠償賣家大胖一筆違約金，才可以解約。這個時候可否解約的發球權，掌握在大胖手上，因為意定解除權需要雙方都同意，才有可能解除契約。只要大胖說聲「我拒絕」，小美怎麼哭都沒用。

（二）至於法定解除權，則是指法律有特別規定；或者契約有約定可以解除契約的事由。常看到的例子，例如民法規定的「瑕疵擔保責任」，如果買賣標的物有價值、品質、效用上的瑕疵（例如：凶宅、海殺屋、輻射屋），有可能可以主張要解除契約。

在小美的例子裡，當初要買房子簽約的時候，是小美出於自由意志下所為的決定，白話文就是，沒人拿著刀、槍逼小美簽約買房子，已經是成年人了，簽約自然要負責任，除非有上述（一）意定解除權；或（二）法定解除權，不能夠說想要解約，就解約的。

二、小美可以主張情事變更法則，因為政府公佈新的打房政策，要求減少買賣價金嗎？

如果對於法律稍微有瞭解的人，可能會知道民法第227之2條有規定「情事變更法則」，意思是倘若契約成立之後，發生情事變更，不是當時可以預料的，而且按照原來的法律效果顯失公平，可以要求法院增加、或減少給付。

在小美的案例當中，她會想要主張政府要打房，不是自己可以預料到的，要主張情事變更，買賣價金應該要從1200萬元降低下來！至少降個百分之十，120萬元也好！

但是（人生的重點就是但是），投資本來就有風險，沒有任何買賣是穩賺不賠的。小美在買房子的時候，就應該知道政府的政策是一直在改變的，不可能永遠都順風。人生沒有一帆風順，任何生意都會碰到順境、逆境。

換句話說，小美沒有辦法證明投資有風險，是當時「不可」預料的，自然不能拿這個來說嘴，要情事變更。更困難的是，小美還要想辦法向法院說明，如果按照原來的契約履行，對她來說是「顯失公平」。請注意，這個顯失公平不是對小美自己一個人「主觀上」而言，而是「客觀上」顯失公平。

法律上有一句話，說「舉證之所在，敗訴之所在」，小美如果沒有辦法證明（一）買房子時不能預期政府政策本來就一直在改變。（二）顯失公平。他打情事變更法則，要大胖降低買賣價金，就是條必敗的道路，她打這個官司敗訴可期。

三、賣家大胖可以怎麼做？

相較於小美，大胖可以做的事情多的是。因為小美已經和大胖簽約，發球權變成在大胖手上。大胖可以主張小美應該要繼續履行契約。同之前所說的，小美如果沒有辦法解除契約，就應該要按照原來契約繼續履行。

實際上在我看過的契約當中，房屋買賣契約在簽約之後，如果買家不履行契約，往往會伴隨高額的違約金。舉例來說，我曾看過一個契約的違約金，每年度違約金是18.75％。這是什麼概念呢？相當於倘若契約尾款剩下1,000萬元，買家故意不履約，一年的違約金就是1,875,000元（計算式：10,000,000×18.75％＝1,875,000），實際上比18.75％違約金更高的比例，我也見過；或是有些契約中也會約定，買家（像是小美）拒絕履約不買，賣家可以沒收買家已經給付的買賣價金。

總結：

房子是給人住的，不是投資炒作、賺錢發財的工具。買賣房子的時候，優先考量的應該是這房子的使用方法，而不是要怎麼要靠房子發大財。
契約簽署之前，務必小心謹慎。沒有簽署契約之前，不買的人最大。簽署契約之後，不想解約的人最大。
契約簽署之後，要想解約，要看有沒有(1)意定解除權，或(2)法定解除權，如果都沒有仍然拒買，賣家有可能主張高額的違約金，或者主張要沒收已經給付的價金。

p.s 案例內容純屬虛構，請勿對號入座。

[延伸看下去]
→遺產繼承第一次就上手-誰是繼承人(影片)？https://youtu.be/DL3WOdt0lBk
→遺產繼承-活著的配偶先拿一半，是這樣子嗎(影片)？https://youtu.be/GJ-Zs3KIbDE
→不動產官司常見的迷思01-幫你建立正確觀念(影片)：https://youtu.be/snGLa-sSzjM
→打官司前要做好的準備-幫你提高勝率02(影片)：https://youtu.be/Ngdy6FtJksI
→ 印章在不知情的狀況下被拿去簽發本票借錢，該怎麼辦？
https://www.cdlaw.com.tw/modules/news/ ... .php?storyid=317&uid=
→房子在不知情的狀況下被抵押借錢，甚至被拍賣，該怎麼辦？
https://www.cdlaw.com.tw/modules/news/ ... .php?storyid=302&uid=
→與他人共有不動產，想要變現但該如何處理？
https://www.cdlaw.com.tw/modules/news/ ... .php?storyid=274&uid=
→房子出租給房客，房客不僅欠租而且到期都不返還房屋該怎麼辦？
https://www.cdlaw.com.tw/modules/news/ ... .php?storyid=273&uid=