Josh的網誌: 持分房產變現金的9個獲利秘訣1.倚天劍和屠龍刀

2021年5月28日星期五

[案例分享]

蘋果日報之前報導，有個不動產投資客老王用5折的價格，買到持分4分之1的遺產，後來透過持分房產變現金的方法，樂賺500萬元(用半價500萬元買到4分之1遺產，產權歸於一後，他的那份價值1000萬元，所以樂賺500萬元)。

你可能會很好奇，案例裡面的老王，用的「持分房產變現金」的方法，到底是什麼呢？

在這個年代，如果每個人都能做到的事情，往往是沒有賺頭的。但是如果別人做不到，你做的到，就有致富的機會。

在這篇文章，我要和你分享持分房產變現金的倚天劍(共有物分割訴訟)、和屠龍刀(土地法第34-1條多數決)。

為什麼稱呼為倚天劍和屠龍刀呢？因為在持分變現的態樣，不會跳脫出這2種。也就是說，只要你知道共有物分割訴訟(倚天劍)、和土地法第34-1條(屠龍刀)，就可以行走江湖，所向無敵。正所謂：「武林至尊，寶刀屠龍。號令天下，莫敢不從。倚天不出，誰與爭鋒。」

1. 共有物分割訴訟(倚天劍)

訴訟的意思，就是打官司。在老王的案例裡面，一共有4個共有人，每個人持分4分之1。你想，一棟房子分成4等分，每個人都有一把鑰匙，這樣怎麼管理呢？管理起來，當然很困難。如果閒置不管，那都還好。共有人間大打出手，都有可能。

如果所有的房產、土地都變成共有的狀態，這些共有的不動產都不能夠發揮效用，是很浪費的。所以在民法裡面，有共有物分割訴訟這種態樣。

任何人只要有持分的物件，看清楚，是任何人。都可以透過共有物分割訴訟，要求要分割共有物。

分割的方法，有可能是將房產歸於一人所有(像案例裡面的老王)；

也有可能是透過法拍程序整個賣掉(這叫變價分割訴訟，以後會專門有一篇文章談這個)；

如果是土地，也有可能是像切披薩一樣，看共有人之間想要怎麼分割。

2. 土地法第34-1條多數決(屠龍刀)

土地法第34-1條多數決，坦白說就是多數暴力。倘若共有房產或土地，在下面2個情形之下，可以處分整筆共有不動產：

(1)人數與持分大於2分之1；

(2)倘持分大於3分之2，人數可以不用計算。

以案例裡面的老王為例，倘若三兄弟姐妹聯合起來(加起來持分有4分之3)，可以處分這筆房產，意思是說可以將全部房產一起賣掉。

這個時候，你可能會說：那老王不是很可憐嗎？不會的，老王有優先購買權可以購買，或者可以分4分之1的現金。這部分之後會再展開來講。

讀到這裡，你已經學到了持分房產變現金，最重要的兩個套路：倚天劍(共有物分割訴訟)、和屠龍刀(土地法第34-1條多數決)，是不是很有收獲呢？

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