Josh的網誌

2021年5月29日星期六

持分房產變現金的9個獲利秘訣2.持分是什麼？夫妻登記持分2分之1會有什麼影響？

[案例分享]

小錢和慧慧結婚以後，計畫共築愛巢，所以買了在台中美術館附近的透天別墅。因為小錢和慧慧各出一半的錢，所以想登記持分各為2分之1。想請問律師，持分到底是什麼？登記持分為2分之1，會有什麼影響嗎？

持分，其實是日治時代留下來的用語，意思和現在民法規定的「應有部分」一樣。以案例中小錢和慧慧的例子來說，持分2分之1，就是應有部分各有2分之1的意思。

請注意喔，這裡的持分2分之1，並「不是」指小錢和慧慧之間，就持分房產的2分之1，已經約定好各有2分之1管理的權限，這個誤會很大。持分的真正意思，是小錢和慧慧對於小到肉眼看不到的不動產分子，每個人都有2分之1。

既然抽象到肉眼看不到的不動產分子，小錢和慧慧都有2分之1，那要怎麼管理呢？真的很困難。而且倘若小錢和慧慧結婚以後感情不睦，任何一人都可以發動共有物分割訴訟，要求將購買的美術館透天別墅，整棟法拍(變價分割)。倘若真的被法拍，共有人都有優先承購權。關於共有物分割，你可以先看這篇：

>>持分房產變現金的9個獲利秘訣1.倚天劍和屠龍刀

分別共有人之間，就怎麼管理自己持分的物件談不攏，是常見的事情。所以民法原則上是希望以「消滅」共有關係為原則的喔！換句話說，法律鼓勵你用持分房產變現，因為要消滅共有關係。

這句話很重要，值得多提幾次：

法律鼓勵你用持分房產變現！

讀到這裡，你已經學到了持分的意思，基本上和分別共有的意義相同，是抽象的存在於肉眼看不到的不動產分子之上，各共有人擁有屬於自己的持分。但是，並不是各自切割成2分之1(以小錢和慧慧的案例為例)，是不是很有收獲呢？

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2021年5月28日星期五

持分房產變現金的9個獲利秘訣1.倚天劍和屠龍刀

[案例分享]

蘋果日報之前報導，有個不動產投資客老王用5折的價格，買到持分4分之1的遺產，後來透過持分房產變現金的方法，樂賺500萬元(用半價500萬元買到4分之1遺產，產權歸於一後，他的那份價值1000萬元，所以樂賺500萬元)。

你可能會很好奇，案例裡面的老王，用的「持分房產變現金」的方法，到底是什麼呢？

在這個年代，如果每個人都能做到的事情，往往是沒有賺頭的。但是如果別人做不到，你做的到，就有致富的機會。

在這篇文章，我要和你分享持分房產變現金的倚天劍(共有物分割訴訟)、和屠龍刀(土地法第34-1條多數決)。

為什麼稱呼為倚天劍和屠龍刀呢？因為在持分變現的態樣，不會跳脫出這2種。也就是說，只要你知道共有物分割訴訟(倚天劍)、和土地法第34-1條(屠龍刀)，就可以行走江湖，所向無敵。正所謂：「武林至尊，寶刀屠龍。號令天下，莫敢不從。倚天不出，誰與爭鋒。」

1. 共有物分割訴訟(倚天劍)

訴訟的意思，就是打官司。在老王的案例裡面，一共有4個共有人，每個人持分4分之1。你想，一棟房子分成4等分，每個人都有一把鑰匙，這樣怎麼管理呢？管理起來，當然很困難。如果閒置不管，那都還好。共有人間大打出手，都有可能。

如果所有的房產、土地都變成共有的狀態，這些共有的不動產都不能夠發揮效用，是很浪費的。所以在民法裡面，有共有物分割訴訟這種態樣。

任何人只要有持分的物件，看清楚，是任何人。都可以透過共有物分割訴訟，要求要分割共有物。

分割的方法，有可能是將房產歸於一人所有(像案例裡面的老王)；

也有可能是透過法拍程序整個賣掉(這叫變價分割訴訟，以後會專門有一篇文章談這個)；

如果是土地，也有可能是像切披薩一樣，看共有人之間想要怎麼分割。

2. 土地法第34-1條多數決(屠龍刀)

土地法第34-1條多數決，坦白說就是多數暴力。倘若共有房產或土地，在下面2個情形之下，可以處分整筆共有不動產：

(1)人數與持分大於2分之1；

(2)倘持分大於3分之2，人數可以不用計算。

以案例裡面的老王為例，倘若三兄弟姐妹聯合起來(加起來持分有4分之3)，可以處分這筆房產，意思是說可以將全部房產一起賣掉。

這個時候，你可能會說：那老王不是很可憐嗎？不會的，老王有優先購買權可以購買，或者可以分4分之1的現金。這部分之後會再展開來講。

讀到這裡，你已經學到了持分房產變現金，最重要的兩個套路：倚天劍(共有物分割訴訟)、和屠龍刀(土地法第34-1條多數決)，是不是很有收獲呢？

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2021年2月8日星期一

日型人生—正念的簡單練習5：面對挫折

在我前面的是三名論文口試委員，其中一名口試委員蘇教授(化名)，笑笑的對我說：「戴同學，你的論文還是重新寫過吧。」在臺灣大學霖澤館301教室，我的心情好像聽到自己被宣判死刑一樣。

對我來說，要重寫論文是晴天霹靂的，因為同樣一位蘇教授，半年前看我的論文，稱讚我的論文是：「寫得很好，掌握了法學研究的基本方法。」現在卻像關公耍大刀一樣，把我的頭給砍下來。

在法律圈子裡面，蘇教授是名人中的名人，只要有讀過法律系，就一定知道蘇教授的名字。你也可以說他是教授圈裡的「網紅」，不同的是網紅是用網路出名，蘇教授是靠教科書出名。這樣一位名家大儒，我們會期待他的學識與人品相符，而不會挖個洞給讓學生跳下去，現在我跳進這個洞了，不知道蘇教授有沒有意識到這件事……。

如果半年前，蘇教授把我的論文批評的體無完膚，而不是說我好棒棒，我大可以不用找他當口試委員，一樣可以口試過關。畢竟，我不需要自己去挑戰大魔王，不是嗎？

像條垂死掙扎的魚，我對蘇教授說：「可是……你之前不是說我寫的很好嗎？」

蘇教授沒有回答，淡淡的說：「你就拿回去重寫吧。」

論文口試被當，感受就好像開臉書直播，讓人呼我兩巴掌一樣，因為學校的全部朋友，都知道我要論文口試，我要怎麼解釋我「論文口試被當」這件事情？從我進研究所以來，就沒有聽過有人論文被當掉的，大部分的人都是說：「論文口試只是一個形式……。」

讓事情更嚴重的，是我當時銀行存款大約只剩下3、4萬元，我需要立刻、馬上取得碩士文憑，回到職場工作賺錢，養活自己。

還記得論文口試被當以後，我穿著拖鞋、配著短褲和T-Shirt，魂不守舍的在台大圖書館附近晃阿晃。碰到學弟Holly，Holly還關心我：「學長，你怎麼了？」我想我看起來，一定像是喪家之犬吧，因為我真的不知道我的下一步，要怎麼走。

吸氣，我覺察自己的感受。

呼氣，我放下。

吸氣，我覺察到我對蘇教授充滿了憤怒，他怎麼可以先誇我論文寫得很好，再把我給當掉？

呼氣，我嘗試放下……蘇教授應該不是針對我，他一直以來應該都在幹類似的事情，只是我沒有蒐集到情報而已（是我蠢）。我的心情充滿了沮喪和無奈，但是日子還是要過下去，我需要想緊急應變措施，先活下來。

我決定先採取緊急應變措施，回到職場找個工作，養活自己。台大的學歷，我沒有要放棄，但是先緩緩，工作一陣子存一點錢，再完成論文也不遲。畢竟沒有錢，連下一餐飯都沒有著落；就算論文沒有完成，台大沒有畢業，有工作就能活下去。

這個應變措施後來成功，我在工作一段時間以後，回到學校重寫論文。在重寫論文這段期間，我曾經屈辱的問指導教授：「口試委員可不可以不要找蘇教授？」指導教授說：「這樣對蘇教授不尊重……。」

於是乎，一年後的論文口試，仍然是同樣三位尊貴的法律界教授，只是這次，我終於勉強通過碩士論文口試，再也不用面對別人問我：「你的論文口試到底怎麼了？」

回想這次經驗，我所學到的，是面對挫折，有三件事情我們可以做[1](卡內基書中稱為開利方程式)：

1、拿出紙筆，寫下發生這個挫折，最壞的情況是什麼？

2、寫下解決這個挫折的各種方式，優缺點各是什麼。想到什麼就寫什麼，沒有關係，讓你的筆寫下你的意識流。寫完之後，你會找到最佳解答是什麼。

3、執行第2、點，最佳解答。

拿出紙筆寫下來，是因為可以透過書寫，釋放你的壓力。在寫作的過程當中，你也會將自己的問題組織起來，讓大腦幫你找出解決方案[2]。我發現，除了寫作，用鍵盤打字，也可以有同樣的效果。

我的論文口試被當掉，已經過了10年。經過這10年，我終於有勇氣把這個過程寫下來，分享給你。

p.s 我現在回頭看自己當初的論文，坦白說自己也覺得寫的很爛。但是蘇教授可以直接和我說，要我怎麼改，而不是先誇我寫得很好，然後再把我給當掉。你的人生一定會碰到爛人，但是不要讓這個爛人成為你生命的全部，要讓他成為過客。

[1] 這個方法，是我在卡內基的〈如何停止憂慮，開創人生〉學到的，書中稱為「開利方程式」。

[2] 參考書籍：赤羽雄二的〈零秒思考力〉。

2021年1月5日星期二

【案例分享】買房後發現附近有墳墓，可以解約嗎？

買的房子附近有墳墓、垃圾場、葬儀社等嫌惡設施，於簽約之後可以後悔不買嗎？有什麼法律上的權利可以主張呢？

快來看大鬍子律師戴家旭分享案例以及法律意見吧！

【案例事實】

廖阿姨已經年過50，生過兩個小孩的她，身材略顯發福。每次來找我，廖阿姨都會把調色盤裡面紅、藍、黃三原色，在身上穿過一輪。

「上了年紀的人，喜歡穿的花花的吧？說不定10年以後我也是醬」，我心裡想。

平常廖阿姨在菜市場買菜，買把青菜，都會凹小販要多送一把蔥。這次廖阿姨買房子，只去看過一次房，竟然就簽約下訂！

但簽約之後，廖阿姨就後悔了，覺得政府打房進行中，自己這次看走了眼，不想要買這棟房子。廖阿姨一直找理由，終於發現自己買的這棟房子，附近有墳墓。所以想要用這個理由要求解除契約，問律師：「買的房子附近有墳墓，可以解除契約嗎？」

會有這個問題，是因為內政部公佈的不動產現況說明書，規定300公尺內要記載的嫌惡設施，包含「顯而易見的私人墳墓」。

坦白說，以文山區的房子為例，300公尺內有私人墳墓的，比比皆是。究竟廖阿姨能不能以300公尺內有私人墳墓，要求解除買賣契約呢？

【法律分析】

1、房屋300公尺以內有私人墳墓，未事前告知容易被認定具有瑕疵

一樣米養百樣人，房屋附近有墳墓，會不會減損房屋的價值，其實每個人的主觀看法都不一樣。以作者為例，我根本、完全、不會在乎住家附近有沒有墳墓。為什麼呢？因為「活著的人比死人可怕」，死人不會害人，活著的人才會害人。

但是法院則傾向認為房屋附近300公尺倘若有私人墳墓，會減損房屋的價值(臺灣新竹地院108訴字第508號判決)。因為內政部規定的不動產現況說明書，要記載房屋周邊半徑300公尺範圍內之重要設施，包含市場、超級市場、學校、警察局、行政機關、體育場、醫院、飛機場、台電變電所用地、地面高壓電塔、寺廟、殯儀館、公墓、火化場、骨灰（骸）存放設施、垃圾場（掩埋場、焚化場）、顯見之私人墳墓、加油站、瓦斯行、葬儀社。

在這個狀況，房屋附近有墳墓，是會被認定有減損房屋的價值的，具有瑕疵。那麼，法律效果呢？請接著看下去。

2、 解除契約困難，減少價金較容易

倘若房屋買受人(例如廖阿姨)想要解除買賣契約，必須證明解除契約並非「顯失公平」，舉證責任在廖阿姨。解除契約若顯失公平，買受人只能請求「減少價金」(民法第359條)。

法諺有云：「舉證之所在，敗訴之所在。」在臺灣，不動產買賣都是大買賣，要買房子的人不太可能只看了一次、兩次房屋，就決定要買房子（廖阿姨是例外）。再加上300公尺內有沒有「顯而易見」的私人墳墓，如果真的是顯而易見，多去看個幾次也會發現，在這種狀況下，要主張解除契約真的很難。

廖阿姨，你就承認吧，你是買房後覺得買貴了、不划算，才想解約。並不是因為在乎附近有墳墓。

雖然解除契約這條路很難走，但是房屋的300公尺內有私人墳墓，法院傾向會請不動產估價師估價，鑑定因為附近有墳墓，導致房屋有多少價值的減損，而判決可以減少價金(參考臺灣高等法院103年度上字第1465號判決)。所以廖阿姨雖然解除契約困難，但要求減少價金，說不定是可以撈到一些便宜的。

3、 賣方得以特約排除

對於房屋的賣家來說，廖阿姨這種簽約之後不想履約的行為，實在太令人討厭了。如果你不想買，就不要簽約，不要浪費我們這麼多的時間……。

賣方為了杜絕像廖阿姨這種簽了契約不認帳的客戶，可以在買賣契約中明示嫌惡設施的所在位置(例如，哪裡有墳墓、加油站、高壓電塔)，既然契約中都已經寫明白，買方也簽名畫押了，就不能夠像文中的廖阿姨一樣，翻臉不認帳。

p.s 每個法律個案都略有不同，但差一點就會差很大。良心建議採取任何法律行動之前，像是發存證信函、律師函、告人、或被告，先諮詢過律師，降低犯錯的機會。

[延伸看下去]
→遺產繼承第一次就上手-誰是繼承人(影片)？https://youtu.be/DL3WOdt0lBk

→遺產繼承-活著的配偶先拿一半，是這樣子嗎(影片)？https://youtu.be/GJ-Zs3KIbDE

→不動產官司常見的迷思01-幫你建立正確觀念(影片)：https://youtu.be/snGLa-sSzjM

→打官司前要做好的準備-幫你提高勝率02(影片)：https://youtu.be/Ngdy6FtJksI

→房東的法寶律師教你不再為房客困擾03(影片)：https://www.youtube.com/watch?v=z35jukYGFn0

→ 印章在不知情的狀況下被拿去簽發本票借錢，該怎麼辦？
https://www.cdlaw.com.tw/modules/news/ ... .php?storyid=317&uid=
→房子在不知情的狀況下被抵押借錢，甚至被拍賣，該怎麼辦？
https://www.cdlaw.com.tw/modules/news/ ... .php?storyid=302&uid=
→與他人共有不動產，想要變現但該如何處理？
https://www.cdlaw.com.tw/modules/news/ ... .php?storyid=274&uid=
→房子出租給房客，房客不僅欠租而且到期都不返還房屋該怎麼辦？
https://www.cdlaw.com.tw/modules/news/ ... .php?storyid=273&uid=

→單親媽媽買房簽約後後悔，可以解除契約嗎？

https://www.cdlaw.com.tw/modules/news/article.php?storyid=390

2020年12月21日星期一

聯絡我們：成鼎律師事務所

成鼎律師事務所

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（捷運善導寺站二號出口）
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若電話無人回應，表示會議中或者已下班。
請您先以電子郵件詢問，我們會儘速回覆，謝謝！

2020年12月20日星期日

【案例分享】單親媽媽買房簽約後後悔，可以解除契約嗎？

【案例事實】

小美是我認識超過20年的好朋友，年近40的她，身材仍然保持的窈窕動人，和老公已經離婚，自己扶養一個小孩。

這次小美來找我，在律師室裡哭的死去活來，一直說這是她「離婚以來人生的最大挑戰！」還好律師室裡常備有紙巾，就是為了這種時刻使用的，我趕緊遞紙巾給小美擦擦眼淚，聽她說說，到底發生什麼事情。

原來是小美前陣子看房市在增溫，從來沒有買過房子的她，起心動念想要買房賺錢。畢竟老師們不是都有在說，要有「被動收入」，才能夠「財富自由」嗎？

沒有想到，小美買房子的速度，比上MOMO購物網血拼還快。只去看過一次房子的小美，連實價登錄都沒有查詢，就和賣家大胖簽約成交了一棟價格1200萬元的房子！

買了房子以後，才是小美提心吊膽的開始，有句話叫「患得患失」，就是在說小美這種人。房子剛成交，她馬上就在IG上宣告親朋好友，他要成為有房一族了！

但是當小美看到政府公布新的打房政策，她馬上就心慌慌，擔心房市要降溫，因為「公司法人買房變成沒有寬限期，貸款限制六成；自然人買房第三戶以上也沒有寬限期，貸款限制六成。」

小美哭哭啼啼的問我：「大鬍子律師，我不想要買這個房子了，因為我的房子被政府打房變成賠錢貨，可以和大胖解約嗎？」

【律師法律意見】

律師最重要的工作（沒有之一），就是要說當事人不想聽的話，我對小美說明：

一、什麼狀況可以解除契約？
契約經過雙方簽署以後，要解除契約必須要有契約解除權。契約解除權一般分成兩個種類：

（一）意定解除權。（二）法定解除權。

（一）意定解除權的意思，最常看到的情形是買賣雙方重新坐下來，談出一個解除契約的條件。在小美已經簽署契約的狀況之下，最常見的情形是小美要賠償賣家大胖一筆違約金，才可以解約。這個時候可否解約的發球權，掌握在大胖手上，因為意定解除權需要雙方都同意，才有可能解除契約。只要大胖說聲「我拒絕」，小美怎麼哭都沒用。

（二）至於法定解除權，則是指法律有特別規定；或者契約有約定可以解除契約的事由。常看到的例子，例如民法規定的「瑕疵擔保責任」，如果買賣標的物有價值、品質、效用上的瑕疵（例如：凶宅、海殺屋、輻射屋），有可能可以主張要解除契約。

在小美的例子裡，當初要買房子簽約的時候，是小美出於自由意志下所為的決定，白話文就是，沒人拿著刀、槍逼小美簽約買房子，已經是成年人了，簽約自然要負責任，除非有上述（一）意定解除權；或（二）法定解除權，不能夠說想要解約，就解約的。

二、小美可以主張情事變更法則，因為政府公佈新的打房政策，要求減少買賣價金嗎？

如果對於法律稍微有瞭解的人，可能會知道民法第227之2條有規定「情事變更法則」，意思是倘若契約成立之後，發生情事變更，不是當時可以預料的，而且按照原來的法律效果顯失公平，可以要求法院增加、或減少給付。

在小美的案例當中，她會想要主張政府要打房，不是自己可以預料到的，要主張情事變更，買賣價金應該要從1200萬元降低下來！至少降個百分之十，120萬元也好！

但是（人生的重點就是但是），投資本來就有風險，沒有任何買賣是穩賺不賠的。小美在買房子的時候，就應該知道政府的政策是一直在改變的，不可能永遠都順風。人生沒有一帆風順，任何生意都會碰到順境、逆境。

換句話說，小美沒有辦法證明投資有風險，是當時「不可」預料的，自然不能拿這個來說嘴，要情事變更。更困難的是，小美還要想辦法向法院說明，如果按照原來的契約履行，對她來說是「顯失公平」。請注意，這個顯失公平不是對小美自己一個人「主觀上」而言，而是「客觀上」顯失公平。

法律上有一句話，說「舉證之所在，敗訴之所在」，小美如果沒有辦法證明（一）買房子時不能預期政府政策本來就一直在改變。（二）顯失公平。他打情事變更法則，要大胖降低買賣價金，就是條必敗的道路，她打這個官司敗訴可期。

三、賣家大胖可以怎麼做？

相較於小美，大胖可以做的事情多的是。因為小美已經和大胖簽約，發球權變成在大胖手上。大胖可以主張小美應該要繼續履行契約。同之前所說的，小美如果沒有辦法解除契約，就應該要按照原來契約繼續履行。

實際上在我看過的契約當中，房屋買賣契約在簽約之後，如果買家不履行契約，往往會伴隨高額的違約金。舉例來說，我曾看過一個契約的違約金，每年度違約金是18.75％。這是什麼概念呢？相當於倘若契約尾款剩下1,000萬元，買家故意不履約，一年的違約金就是1,875,000元（計算式：10,000,000×18.75％＝1,875,000），實際上比18.75％違約金更高的比例，我也見過；或是有些契約中也會約定，買家（像是小美）拒絕履約不買，賣家可以沒收買家已經給付的買賣價金。

總結：

房子是給人住的，不是投資炒作、賺錢發財的工具。買賣房子的時候，優先考量的應該是這房子的使用方法，而不是要怎麼要靠房子發大財。
契約簽署之前，務必小心謹慎。沒有簽署契約之前，不買的人最大。簽署契約之後，不想解約的人最大。
契約簽署之後，要想解約，要看有沒有(1)意定解除權，或(2)法定解除權，如果都沒有仍然拒買，賣家有可能主張高額的違約金，或者主張要沒收已經給付的價金。

p.s 案例內容純屬虛構，請勿對號入座。

[延伸看下去]
→遺產繼承第一次就上手-誰是繼承人(影片)？https://youtu.be/DL3WOdt0lBk
→遺產繼承-活著的配偶先拿一半，是這樣子嗎(影片)？https://youtu.be/GJ-Zs3KIbDE
→不動產官司常見的迷思01-幫你建立正確觀念(影片)：https://youtu.be/snGLa-sSzjM
→打官司前要做好的準備-幫你提高勝率02(影片)：https://youtu.be/Ngdy6FtJksI
→ 印章在不知情的狀況下被拿去簽發本票借錢，該怎麼辦？
https://www.cdlaw.com.tw/modules/news/ ... .php?storyid=317&uid=
→房子在不知情的狀況下被抵押借錢，甚至被拍賣，該怎麼辦？
https://www.cdlaw.com.tw/modules/news/ ... .php?storyid=302&uid=
→與他人共有不動產，想要變現但該如何處理？
https://www.cdlaw.com.tw/modules/news/ ... .php?storyid=274&uid=
→房子出租給房客，房客不僅欠租而且到期都不返還房屋該怎麼辦？
https://www.cdlaw.com.tw/modules/news/ ... .php?storyid=273&uid=

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2021年5月29日 星期六