持分房產變現金的9個獲利秘訣4.我的房子不是我的房子，共有物該如何分割？

 作者：大鬍子律師、法務助理陳厚任

[案例分享]

小美利用司法院法拍屋查詢系統，以低價向臺灣臺北地方法院標得一棟鄰近臺北101的大坪數豪宅的房地所有權二分之一的持分，原以為能靠這棟豪宅的租金讓小美的荷包滿滿。想不到事與願違，豪宅內還住有其他房地所有權人小明。

 

原來小美標得的房地所有權持分的前手是小明的大哥，原本親人間私自商量好，於父親過世後繼續居住，但小明的大哥之後將所有權持分移轉給女兒，女兒又因債務問題，所有權持分遭法院拍賣，雖然法院有通知有優先承買權的小明，即小明可以用相同的條件來優先承買，可惜小明手上沒有足夠的資金，最後只能放棄優先承買，才讓小美順利標得。

 

在上面的例子來看，小美跟小明都想繼續使用收益這棟房子，但雙方對於共有的這棟房子無法達成共識，到最後，因兩人官司的來往，使得這幢房屋閒置在那裡，兩人都無法使用。究竟兩人對於共有的這棟房屋該如何處理呢？

 

共有物分割，是以消滅共有關係為目的。而常見的共有物分割有以下方式：

(1)協議分割：共有物之分割，依全部共有人協議之方法行之。

(2)裁判分割：共有人不能協議決定分割方法，或協議後共有人拒絕配合協議分割內容時，法院會受理任一共有人的請求，以判決的方式對於共有物進行分割。

 

以案例裡面的小美與小明為例，既然雙方一直對於這棟房子的使用一直無法達成協議，按照民法第824條第2項的規定，分割之方法不能協議決定時，最後得訴請法院以裁判的方式來分割共有物。

 

至於常見的裁判分割態樣：

(1)原物分配：將共有物直接分配給各共有人，若不方便分配的部分，得將原物分配給部分共有人，並由分配到共有物的人以金錢補償未分配到的人。

(2)變價分割：把共有物的全部或部分出售，以出售後獲得的金錢分配給各共有人。

 

至於裁判分割的訴訟時間有長有短，時間長短的因素包含共有人人數、共有人的意見、土地現況、是否有人死亡、訴狀及通知書是否可送達等等一切事項有關。一旦選擇裁判分割，大概都要花上個數個月到數年不等。

 

讀到這裡，你已經學到了分割共有物的方法，也瞭解裁判分割的常見分割態樣，更知道裁判分割不是一蹴可幾的。相信以後在處理共有物，你不會再像小美與小明一樣，讓自己的房子不是自己的房子。

 

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持分房產變現金的9個獲利秘訣3.公同共有是什麼？可以辦理分割嗎？

持分房產變現金的9個獲利秘訣4.我的房子不是我的房子，共有物該如何分割？

持分房產變現金的9個獲利秘訣5.土地法第34-1條

持分房產變現金的9個獲利秘訣6.變價分割

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持分房產變現金的9個獲利秘訣8.強制執行

持分房產變現金的9個獲利秘訣9.談判技巧

持分房產變現金的9個獲利秘訣3.公同共有是什麼？可以辦理分割嗎？

 

 作者：大鬍子律師、法務助理陳厚任

[案例分享]

老李往生以後，留下3個繼承人，繼承老李在忠孝東路的大樓3棟。老李生前沒有立遺囑，3個繼承人又對於怎麼繼承遺產沒有共識，吵的不可開交。因為遺產稅要在6個月內申報，沒有報會被罰鍰，所以3個繼承人之一，只好先就老李遺留下來的遺產，去辦理「公同共有」。公同共有和分別共有，有什麼不同呢？也可以辦理分割登記嗎？

 

專有名詞，目的是為了方便專業人士溝通方便。但是卻造成了業外的民眾困擾，因為真的很難理解。

 

公同共有和分別共有，最大的不同在於「沒有」持分的概念，或者說只有「潛在持分」（潛在應有部分）的概念。關於持分，你可以先看這篇：

>>持分房產變現金的9個獲利秘訣2.持分是什麼？夫妻登記持分2分之1會有什麼影響？

 

以上面老李往生，留下3個繼承人的例子來說，這3個繼承人去做公同共有登記的時候，你會看到謄本上登記為「公同共有1分之1」(重要)。

如果繼承人公同共有部分被法拍，你也會看到公告上記載：「公同共有1分之1」。這個時候，如果你覺得：真是賺到了，法拍價格這麼便宜，你就大錯特錯......因為實際上買到的，只有潛在的持分3分之1而已！

在上面老李的例子，繼承人們如果要「單獨」處分他們3分之1潛在的持分，是不可以的。因為民法第828條第3項規定，如果要處分公同共有物，需要得到「全體」共有人的同意。

 

例外規定，是按照土地法第34-1條第5項準用第1項的規定，適用多數決。按照釋字第562號解釋：「共有物之應有部分，係指共有人對共有物所有權之比例，性質上與所有權並無不同。是不動產之應有部分如屬公同共有者，其讓與自得依土地法第34-1條第5項準用第1項之規定。」問題是，如果沒有辦法取得多數人的同意，怎麼辦呢？

 

山不轉路轉，解決方法是繼承人們要先把公同共有的狀態，變為「分別共有」。如果繼承人們彼此間可以談妥，就沒有問題。但如果談不妥，可以訴請法院為分割登記(民法第1164條，繼承人得隨時請求分割遺產)。

 

公同共有是團難解的結，實務工作也常發生公同共有的困難。但是如果還在可以解決的階段，要趕快解決，避免留到下一代人數更多、更加困難。

 

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疫情帶來的影響2—在家工作WFH

 

因為疫情的關係，小孩沒辦法去幼兒園讀書(!)，我和太太約好，我早上去辦公室，老婆下午去辦公室，這樣才能夠把豬哲時間安排好(學校已停課)。

‧

本來以為下午在家，我可以好好辦公，沒想到......根本就不是這樣！因為通勤時間，每趟就要1個小時。從辦公室回到家中，往往已經下午2點了，然後我肚子真的很餓(下午2點已經空腹18小時)，每天都叫鬍鬚張外送來吃。

‧

邊吃午餐，邊照料豬哲在幼兒園的作業(Why?)。偶爾要和外師視訊通話，要幫豬哲放學校的視聽教材、還要帶豬哲寫作業。但這不是我的工作阿阿阿！(可以不寫作業嗎？)

‧

可以多一些和小孩相處的時間，還有防疫期間，整個步調都慢下來，有時候是還不錯。或許我太習慣平常都在法院，或是前往法院的路上吧？太習慣戰爭的狀態，反而不能習慣步調比較緩慢的時候。

‧

人們總希望有了疫苗，可以戰勝病毒。但人類會進化，病毒也會進化。我想，我們必須要學會怎麼和病毒共存。慢慢習慣在家工作WFH，是一種必要。危機就是轉機，仍然有人在這段時間生意強強滾。不知道你有沒有看到，龍巖股票漲好多，還有筆電生意做不完。不知道律師業在防疫期間，可以做些什麼？或許......設計新的線上課程？

‧

最後，感謝偉大的醫療人員，沒有在前線作戰的你們，我們要在家工作也是奢侈。

#大鬍子律師

疫情帶來的影響1—法院關門

 [疫情帶來的影響1—法院關門]

說法院關門其實是誇飾法，實際上法院仍保持最低人力需求，但是開庭已經停擺一個月了。 ‧ 法院開庭停擺一個月，對律師事務所最大的衝擊，就是收入銳減。原本很多人是不見棺材不掉淚的，一定要收到法院的傳票，才會找律師。現在法院不發傳票了(!)我想每個自己開業的律師，都有吃老本的準備(OS：老本準備好了！) ‧ 相較於律師業，我想對於飲食店、小吃店的影響更為恐怖。因為現在只能外送，不能內用。對於收入的衝擊，我想更是劇烈。我們事務所樓下的素食自助餐，已經停業半個月了，想必又要繼續停止營業半個月。坦白說，我真的沒想過，會這麼懷念樓下的素食自助餐阿XD，薑黃豆腐真的好吃！(該不會吃不到了吧？) ‧ 這次疫情的衝擊，不會在短期之內消失。就算打了疫苗，也要等14天才會發生保護力(疫苗種類不一樣，天數也會不同)。我想，要有長期抗戰的心理準備，這是一場馬拉松賽跑，不會是百米賽跑。人類勢必要學會怎麼和病毒共存。 ‧ 或許有一天，我們會和子孫說：「100年前沒有中國武漢肺炎病毒的時候，我們出國是自由的......」(進擊的巨人梗)。

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[案例分享]

小錢和慧慧結婚以後，計畫共築愛巢，所以買了在台中美術館附近的透天別墅。因為小錢和慧慧各出一半的錢，所以想登記持分各為2分之1。想請問律師，持分到底是什麼？登記持分為2分之1，會有什麼影響嗎？

 

持分，其實是日治時代留下來的用語，意思和現在民法規定的「應有部分」一樣。以案例中小錢和慧慧的例子來說，持分2分之1，就是應有部分各有2分之1的意思。

 

請注意喔，這裡的持分2分之1，並「不是」指小錢和慧慧之間，就持分房產的2分之1，已經約定好各有2分之1管理的權限，這個誤會很大。持分的真正意思，是小錢和慧慧對於小到肉眼看不到的不動產分子，每個人都有2分之1。

 

既然抽象到肉眼看不到的不動產分子，小錢和慧慧都有2分之1，那要怎麼管理呢？真的很困難。而且倘若小錢和慧慧結婚以後感情不睦，任何一人都可以發動共有物分割訴訟，要求將購買的美術館透天別墅，整棟法拍(變價分割)。倘若真的被法拍，共有人都有優先承購權。關於共有物分割，你可以先看這篇：

>>持分房產變現金的9個獲利秘訣1.倚天劍和屠龍刀

 

分別共有人之間，就怎麼管理自己持分的物件談不攏，是常見的事情。所以民法原則上是希望以「消滅」共有關係為原則的喔！換句話說，法律鼓勵你用持分房產變現，因為要消滅共有關係。

 

這句話很重要，值得多提幾次：

法律鼓勵你用持分房產變現！

法律鼓勵你用持分房產變現！

法律鼓勵你用持分房產變現！

 

讀到這裡，你已經學到了持分的意思，基本上和分別共有的意義相同，是抽象的存在於肉眼看不到的不動產分子之上，各共有人擁有屬於自己的持分。但是，並不是各自切割成2分之1(以小錢和慧慧的案例為例)，是不是很有收獲呢？

 

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持分房產變現金的9個獲利秘訣9.談判技巧

持分房產變現金的9個獲利秘訣1.倚天劍和屠龍刀

[案例分享]

蘋果日報之前報導，有個不動產投資客老王用5折的價格，買到持分4分之1的遺產，後來透過持分房產變現金的方法，樂賺500萬元(用半價500萬元買到4分之1遺產，產權歸於一後，他的那份價值1000萬元，所以樂賺500萬元)。

 

你可能會很好奇，案例裡面的老王，用的「持分房產變現金」的方法，到底是什麼呢？

 

在這個年代，如果每個人都能做到的事情，往往是沒有賺頭的。但是如果別人做不到，你做的到，就有致富的機會。

 

在這篇文章，我要和你分享持分房產變現金的倚天劍(共有物分割訴訟)、和屠龍刀(土地法第34-1條多數決)。

 

為什麼稱呼為倚天劍和屠龍刀呢？因為在持分變現的態樣，不會跳脫出這2種。也就是說，只要你知道共有物分割訴訟(倚天劍)、和土地法第34-1條(屠龍刀)，就可以行走江湖，所向無敵。正所謂：「武林至尊，寶刀屠龍。號令天下，莫敢不從。倚天不出，誰與爭鋒。」

 

1.     共有物分割訴訟(倚天劍)

訴訟的意思，就是打官司。在老王的案例裡面，一共有4個共有人，每個人持分4分之1。你想，一棟房子分成4等分，每個人都有一把鑰匙，這樣怎麼管理呢？管理起來，當然很困難。如果閒置不管，那都還好。共有人間大打出手，都有可能。

 

如果所有的房產、土地都變成共有的狀態，這些共有的不動產都不能夠發揮效用，是很浪費的。所以在民法裡面，有共有物分割訴訟這種態樣。

 

任何人只要有持分的物件，看清楚，是任何人。都可以透過共有物分割訴訟，要求要分割共有物。

 

分割的方法，有可能是將房產歸於一人所有(像案例裡面的老王)；

也有可能是透過法拍程序整個賣掉(這叫變價分割訴訟，以後會專門有一篇文章談這個)；

如果是土地，也有可能是像切披薩一樣，看共有人之間想要怎麼分割。

 

2.     土地法第34-1條多數決(屠龍刀)

土地法第34-1條多數決，坦白說就是多數暴力。倘若共有房產或土地，在下面2個情形之下，可以處分整筆共有不動產：

(1)人數與持分大於2分之1；

(2)倘持分大於3分之2，人數可以不用計算。

 

以案例裡面的老王為例，倘若三兄弟姐妹聯合起來(加起來持分有4分之3)，可以處分這筆房產，意思是說可以將全部房產一起賣掉。

 

這個時候，你可能會說：那老王不是很可憐嗎？不會的，老王有優先購買權可以購買，或者可以分4分之1的現金。這部分之後會再展開來講。

 

讀到這裡，你已經學到了持分房產變現金，最重要的兩個套路：倚天劍(共有物分割訴訟)、和屠龍刀(土地法第34-1條多數決)，是不是很有收獲呢？

 

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持分房產變現金的9個獲利秘訣5.土地法第34-1條

持分房產變現金的9個獲利秘訣6.變價分割

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日型人生—正念的簡單練習5：面對挫折

 

在我前面的是三名論文口試委員，其中一名口試委員蘇教授(化名)，笑笑的對我說：「戴同學，你的論文還是重新寫過吧。」在臺灣大學霖澤館301教室，我的心情好像聽到自己被宣判死刑一樣。

 

對我來說，要重寫論文是晴天霹靂的，因為同樣一位蘇教授，半年前看我的論文，稱讚我的論文是：「寫得很好，掌握了法學研究的基本方法。」現在卻像關公耍大刀一樣，把我的頭給砍下來。

 

在法律圈子裡面，蘇教授是名人中的名人，只要有讀過法律系，就一定知道蘇教授的名字。你也可以說他是教授圈裡的「網紅」，不同的是網紅是用網路出名，蘇教授是靠教科書出名。這樣一位名家大儒，我們會期待他的學識與人品相符，而不會挖個洞給讓學生跳下去，現在我跳進這個洞了，不知道蘇教授有沒有意識到這件事……。

 

如果半年前，蘇教授把我的論文批評的體無完膚，而不是說我好棒棒，我大可以不用找他當口試委員，一樣可以口試過關。畢竟，我不需要自己去挑戰大魔王，不是嗎？

 

像條垂死掙扎的魚，我對蘇教授說：「可是……你之前不是說我寫的很好嗎？」

蘇教授沒有回答，淡淡的說：「你就拿回去重寫吧。」

 

論文口試被當，感受就好像開臉書直播，讓人呼我兩巴掌一樣，因為學校的全部朋友，都知道我要論文口試，我要怎麼解釋我「論文口試被當」這件事情？從我進研究所以來，就沒有聽過有人論文被當掉的，大部分的人都是說：「論文口試只是一個形式……。」

 

讓事情更嚴重的，是我當時銀行存款大約只剩下3、4萬元，我需要立刻、馬上取得碩士文憑，回到職場工作賺錢，養活自己。

 

還記得論文口試被當以後，我穿著拖鞋、配著短褲和T-Shirt，魂不守舍的在台大圖書館附近晃阿晃。碰到學弟Holly，Holly還關心我：「學長，你怎麼了？」我想我看起來，一定像是喪家之犬吧，因為我真的不知道我的下一步，要怎麼走。

 

吸氣，我覺察自己的感受。

呼氣，我放下。

 

吸氣，我覺察到我對蘇教授充滿了憤怒，他怎麼可以先誇我論文寫得很好，再把我給當掉？

呼氣，我嘗試放下……蘇教授應該不是針對我，他一直以來應該都在幹類似的事情，只是我沒有蒐集到情報而已（是我蠢）。我的心情充滿了沮喪和無奈，但是日子還是要過下去，我需要想緊急應變措施，先活下來。

 

我決定先採取緊急應變措施，回到職場找個工作，養活自己。台大的學歷，我沒有要放棄，但是先緩緩，工作一陣子存一點錢，再完成論文也不遲。畢竟沒有錢，連下一餐飯都沒有著落；就算論文沒有完成，台大沒有畢業，有工作就能活下去。

 

這個應變措施後來成功，我在工作一段時間以後，回到學校重寫論文。在重寫論文這段期間，我曾經屈辱的問指導教授：「口試委員可不可以不要找蘇教授？」指導教授說：「這樣對蘇教授不尊重……。」

 

於是乎，一年後的論文口試，仍然是同樣三位尊貴的法律界教授，只是這次，我終於勉強通過碩士論文口試，再也不用面對別人問我：「你的論文口試到底怎麼了？」

 

回想這次經驗，我所學到的，是面對挫折，有三件事情我們可以做[1](卡內基書中稱為開利方程式)：

1、 拿出紙筆，寫下發生這個挫折，最壞的情況是什麼？

2、 寫下解決這個挫折的各種方式，優缺點各是什麼。想到什麼就寫什麼，沒有關係，讓你的筆寫下你的意識流。寫完之後，你會找到最佳解答是什麼。

3、 執行第2、點，最佳解答。

 

拿出紙筆寫下來，是因為可以透過書寫，釋放你的壓力。在寫作的過程當中，你也會將自己的問題組織起來，讓大腦幫你找出解決方案[2]。我發現，除了寫作，用鍵盤打字，也可以有同樣的效果。

 

我的論文口試被當掉，已經過了10年。經過這10年，我終於有勇氣把這個過程寫下來，分享給你。

 

p.s 我現在回頭看自己當初的論文，坦白說自己也覺得寫的很爛。但是蘇教授可以直接和我說，要我怎麼改，而不是先誇我寫得很好，然後再把我給當掉。你的人生一定會碰到爛人，但是不要讓這個爛人成為你生命的全部，要讓他成為過客。

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[1] 這個方法，是我在卡內基的〈如何停止憂慮，開創人生〉學到的，書中稱為「開利方程式」。

[2] 參考書籍：赤羽雄二的〈零秒思考力〉。